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L'actualité Immobilière

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Aux États-Unis, cette ville compte bientôt ne plus émettre de CO2
20 Feb 2017
En Californie, la ville de Lancaster se rapproche du statut «zéro carbone». Un texte local devrait obliger toutes les nouvelles constructions à se doter de panneaux solaires ou à recourir à des énergies douces.
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Cette cuisine sur roulettes permet de transformer son séjour
20 Feb 2017
EN IMAGES - Mieux qu’une desserte mobile, voici la cuisine à roulettes. Des architectes britanniques ont mis au point cette solution pour répondre aux attentes d’une cliente à la recherche d’une pièce de vie à géométrie variable.
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Une plus-value immobilière de 1.000% pour Warren Buffet ?
20 Feb 2017
Le milliardaire américain pourrait toucher le jackpot s'il trouve preneur pour sa villa ...
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Les maisons de plain-pied font le plus rêver
20 Feb 2017
Selon un récent sondage, près de 60% des Français opteraient pour une maison de plain-pied s’ils la faisaient construire aujourd’hui. Mais vu le manque d’espace, cette solution reste très minoritaire.
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Construire une maison de plain pied offre de multiples avantages
20 Feb 2017
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Le prix des logements neufs en nette baisse à Lille
20 Feb 2017
Alors que la demande de logements reste soutenue, les prix du neuf poursuivent leur remontée dans ...
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Il est encore temps de racheter votre crédit immobilier
20 Feb 2017
Les taux remontent, mais la décrue a été telle ces dernières années que tous les emprunts contractés entre 2008 et 2015 peuvent potentiellement être rachetés.
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À Béziers, la vente du Palais des évêques à un promoteur fait des vagues
20 Feb 2017
EN IMAGES - Les protestations se multiplient pour empêcher la vente par la municipalité d’un ensemble immobilier emblématique de la ville pour en faire une résidence destinée aux personnes âgées.
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Mal-aimés, les agents immobiliers vont devoir s'améliorer !
20 Feb 2017
Tribune de Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers.
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Les nouveaux systèmes d'alarme pour protéger votre logement
20 Feb 2017
Connectées et actives, les alarmes de demain pourront agir pour tenter de bloquer les cambrioleurs…
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Le logement, thème mal-aimé de la campagne présidentielle
19 Feb 2017
INFOGRAPHIE - Pour les trois quarts des Français, le thème du logement est trop peu abordé dans la campagne selon un récent sondage. Mais ils reconnaissent eux-mêmes que ce sujet central pèsera sans doute peu dans leur choix de vote.
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Il y a 117 ans... Le Figaro visitait le cimetière des chiens d’Asnières
19 Feb 2017
RÉTRO IMMO - Dans les années 1900, le quotidien consacre de longs articles au cimetière des chiens qui vient de s’installer aux portes de la capitale. Il décrit les lieux, entre surprise et attendrissement.
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"Comptez aujourd'hui à partir de 105.000 euros pour un deux-pièces au coeur de Marseille"
19 Feb 2017
Depuis septembre dernier, les ventes sont reparties à la hausse à Marseille. La reprise n’est pas la même dans tous les secteurs. Le point sur le marché du Ve arrondissement par Eléonore Zabelata, négociatrice chez Era-Chave.
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Assurance emprunteur : plus de surprime pour les anciens malades
18 Feb 2017
Au moment de souscrire une assurance emprunteur, les banquiers ou les assureurs doivent désormais informer sur le droit à l’oubli, c’est-à dire le droit qu’ont les anciens malades, principalement du cancer, de ne plus révéler leur pathologie guérie.
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Comment emprunter sans CDI
18 Feb 2017
Si les taux de crédit immobilier très attractifs incitent à devenir propriétaire, il reste compliqué d’emprunter lorsqu’on est intérimaire, autoentrepreneur, ou en CDD.
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Avant/après: un petit duplex sombre entièrement transfiguré
17 Feb 2017
EN IMAGES - Pour près de 50.000 euros de travaux, ce duplex de moins de 60 m² a retrouvé une nouvelle vie: beaucoup plus clair et fonctionnel qu’avant.
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En 1841, Paris redevient une ville fortifiée
17 Feb 2017
VIDÉO - Anticipant une guerre, Adolphe Thiers, fait construire, en 1841, une fortification qui s’étend sur quelque 80 kilomètres. Trente ans plus tard, Paris est envahi par la Prusse. Mais en attendant, la ville est coupée de l’extérieur.
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La France de propriétaires peine encore à voir le jour
17 Feb 2017
Un peu moins de deux Français sur trois sont propriétaires d’un logement, selon des chiffres publiés récemment par l’OCDE. Un taux bien supérieur à celui affiché en Allemagne, mais plus faible qu’en Europe de l’Est et du Sud.
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Les terrasses et lieux publics conquis par le chauffage au sol
17 Feb 2017
Une brasserie du XVe arrondissement a remplacé ses chauffages suspendus par des planchers chauffants amovibles et basse tension. D’autres lieux suivent car les usagers apprécient et les propriétaires espèrent des économies d’énergie.
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Dubaï pourrait accueillir la première tour rotative au monde
17 Feb 2017
Un architecte italien a confirmé son projet de gratte-ciel rotatif, qui pourrait voir le jour à D ...
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Présidentielle 2017 : comment adapter son portefeuille en fonction des résultats ?
17 Feb 2017
Avec: François Monnier, directeur de la rédaction d'Investir. Et Andrzej Kawalec, gérant chez Mo ...
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Ce site aide les propriétaires à trouver le locataire idéal
17 Feb 2017
Lancée il y a 3 ans, la start-up Somhome propose aux bailleurs de ne sélectionner que les l ...
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Grippe aviaire: ces canards qui aident à la fabrication du ciment
17 Feb 2017
Depuis la crise de la vache folle, les cimenteries sont la principale filière valorisant les déchets animaux. Avec la grippe aviaire, 1000 tonnes de carcasses de canards sont brûlées par mois pour participer à la production de ciment.
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Achat immobilier : quelles sont les erreurs à éviter ?
17 Feb 2017
Avec: Séverine Amate, responsable Communication & RP pour Logic-Immo.com. - Intégrale Placements, d ...
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Pourquoi les professionnels de l'immobilier doivent être sur les réseaux sociaux ?
17 Feb 2017
Chaque jour, plus de 20 millions de français se connectent et échangent sur Facebook. Mieux, plus d ...
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Le pouvoir d’achat immobilier des Français commence déjà à baisser
16 Feb 2017
Après avoir bénéficié de conditions d’emprunt exceptionnelles l’an passé, les Français sont pénalisés par la remontée progressive des taux de crédit immobilier.
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Le gratte-ciel rotatif de Dubaï sortira-t-il enfin de terre ?
16 Feb 2017
VIDÉO - Prévu en 2010, le premier gratte-ciel pivotant au monde est censé voir le jour à Dubaï... en 2020. Ce sont les propriétaires qui règleront eux-mêmes la vitesse de la rotation pour faire tourner chaque appartement séparément.
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Les prix du neuf repartent à la hausse, mais chutent à Lille
16 Feb 2017
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Comment se porte le marché immobilier de luxe ?
16 Feb 2017
Depuis le début de l'année, l'immobilier de luxe est en pleine forme. Paris figure toujours parmi l ...
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La copropriété pouvait-elle licencier la concierge ?
16 Feb 2017
Le syndicat de copropriétaires, qui a pour seul objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, ne constitue pas une « entreprise ». Il n’est pas soumis aux dispositions du code du travail sur les licenciements pour motif économique.
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Immobilier : quelle surface peut-on s'offrir pour 1.000 euros/mois ?
16 Feb 2017
Dans la plupart des grandes villes de France, les emprunteurs ont perdu du pouvoir d'achat en ...
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Condamnée à retirer ses trop nombreux pots de fleurs de la cour commune
16 Feb 2017
Une copropriétaire doit retirer les 26 pots de fleurs qu’elle a installés dans la cour de l’immeuble. La justice considère qu’en agissant ainsi elle a voulu s’octroyer un espace commun.
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Comment bien choisir son prestataire en communication et marketing digital ?
16 Feb 2017
Le choix de son partenaire pour la communication et le marketing digital n’est jamais facile en vue ...
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Annonces immobilières : vers une transparence des prix dès le mois d'avril
16 Feb 2017
A compter du 1er avril, dans le cadre d'un arrêté du 10 janvier découlant de la loi Alur, les pr ...
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Le PEL : un très bon plan pour le futur prêt immobilier de votre enfant
16 Feb 2017
Avec un rendement brut de seulement 1%, les épargnants se détournent du PEL. Pourtant, ce produit reste attractif à long terme pour aider son enfant à financer sa première acquisition par le biais d'un prêt immobilier à taux avantageux.
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Obligation d'affichage : les professionnels de l'immobilier protestent en justice
16 Feb 2017
D'après un arrêté du 10 janvier, le 1er avril prochain, les professionnels de l’immobilier devront a ...
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Portrait-robot du primo-accédant parisien
15 Feb 2017
Le portrait-robot réalisé par Empruntis pour BFM Paris montre que dans la capitale, le p ...
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«À la campagne, les belles demeures dépassent rarement 800.000 euros»
15 Feb 2017
INTERVIEW - En marge des remous de l’affaire Penelope Fillon et des interrogations sur la valorisation du manoir du candidat de la droite, un agent immobilier spécialisé fait le point sur le marché des châteaux et manoirs.
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Assurance-emprunteur : un droit à l’oubli pour les anciens malades
15 Feb 2017
Deux décrets parus mardi précisent les modalités du droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer. Ils doivent notamment leur permettre d’éviter de se voir refuser leur assurance de prêt immobilier ou de la payer plus cher.
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Immobilier locatif : faut-il attendre 2018 pour lancer des travaux ?
15 Feb 2017
Les propriétaires de logements en location doivent-ils lancer des travaux en 2017 ? La question est complexe, mais elle mérite que l'on s'y penche puisque les règles fiscales entourant la prise en compte de ces chantiers dans les revenus fonciers sont bouleversées en 2017 et 2018 par la mise en place du prélèvement à la source. Explications, en 5 questions réponses.
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À 75 ans, il construit seul une maison-navire sur le Pô
15 Feb 2017
VIDÉO - Depuis près de 10 ans, celui qui se définit comme le «roi du Pô», construit inlassablement une immense structure sur pilotis posée sur le fleuve italien. Une réalisation uniquement constituée d’éléments trouvés dans l’eau.
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Quelle indemnisation pour la perte d’ensoleillement ?
15 Feb 2017
Deux propriétaires se plaignent de la perte d’ensoleillement que leur cause la construction, à côté de chez eux, d’un bâtiment de 16 mètres de haut. Le premier invoque un trouble anormal de voisinage, l’autre une faute du constructeur.
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Le granit de Bretagne, première pierre à protéger son appellation
14 Feb 2017
Les indications géographiques ce n’est pas réservé aux fromages ou aux volailles. Depuis fin janvier, le granit breton est la première pierre naturelle ainsi protégée. Explications sur une démarche originale.
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Acheter un logement à deux, un engagement plus fort que le mariage?
14 Feb 2017
Selon un sondage réalisé par le courtier Vousfinancer, près d’une personne interrogée sur deux estime qu’acquérir un bien immobilier avec son conjoint représente un engagement supérieur au mariage. Un préjugé juridiquement fondé?
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Benoît Hamon choisit le coworking pour son QG de campagne
14 Feb 2017
EN IMAGES - Le candidat du PS pour l’élection présidentielle a opté pour des locaux de campagne dans un espace de travail partagé, installé dans le très bobo 10e arrondissement. Découverte.
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Cet ascenseur manuel pourrait remplacer les escaliers
13 Feb 2017
VIDÉO - Bien moins encombrante qu’un escalier, cette invention néerlandaise permettrait de passer d’un étage à un autre sans effort, à la force de ses bras, grâce à un ingénieux système de poulies. Découverte.
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Achat immobilier, mariage, pacs... Les notaires répondent à vos questions sur le couple
13 Feb 2017
FACEBOOK LIVE - Ce mardi à l’occasion de la Saint-Valentin, les Notaires de France organisent, en partenariat avec Le Figaro, une rencontre autour du couple. Deux notaires répondent aux questions pratiques que vous vous posez.
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Au bout de trente ans, le bien est acquis
13 Feb 2017
il arrive fréquemment que des copropriétaires annexent des combles, privatisent un corridor, ferment des lots qu’ils ont réunis, ou aménagent des caves, sans autorisation. Au bout de trente ans, plus personne ne peut rien leur dire.
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Dans ce village polonais, toutes les maisons sont couvertes de fleurs
13 Feb 2017
EN IMAGES - C’est le moment ou jamais de le dire avec des fleurs. Dans le village polonais de Zalipie, la tradition est vieille de plus d’un siècle: l’intérieur des maisons comme les murs sont couverts de motifs floraux multicolores.
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Elle fait don de toutes ses économies pour restaurer l’escalier du château de Fontainebleau
12 Feb 2017
Une Bellifontaine de 91 ans attachée à l’escalier en fer-à-cheval, élément emblématique du château de Fontainebleau, a fait un geste généreux. Le projet de rénovation est estimé à 2 millions d’euros et toutes les bonnes volontés sont les bienvenues.
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Crédit immobilier : les cinq questions à se poser pour votre assurance
12 Feb 2017
VIDÉO - Les parlementaires ont voté il y a quelques jours la possibilité de résilier chaque année l’assurance contractée dans le cadre d’un prêt immobilier.
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La copropriétaire pouvait-elle mettre des plantes dans la courette ?
11 Feb 2017
Le syndic estime qu’elle a tenté de « privatiser » un espace commun, ce qui allonge le délai de prescription de son action. Il obtient qu’elle soit condamnée à remettre les lieux dans leur état initial.
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A la montagne on achète et on loue plus grand qu’avant
10 Feb 2017
Les vacances dans un studio où on enjambe le lit du voisin pour rejoindre la salle de bain avant d’entamer une journée de ski non stop? Ce n’est plus tendance. Aujourd’hui, les vacanciers passent plus de temps dans leur chalet et veulent s’y sentir bien.
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Ces villas qui ont fait tourner la tête des champions
10 Feb 2017
RÉCAP’ IMMO - La semaine dernière, Le Figaro Immobilier vous avait parlé, dans son récap, de fiscalité. Cette semaine, il est également question d’argent mais, cette fois, celui des sportifs de haut niveau qui leur permet de s’offrir de luxueuses résidences.
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Et Napoléon 1er rendit obligatoire le numérotage des rues
10 Feb 2017
VIDÉO - La ville lumière fait rêver. Mais connaissez-vous vraiment son histoire? En partenariat avec Le Pavillon de l’Arsenal, chaque semaine, Le Figaro Immobilier vous fait remonter le temps. Épisode 5 : sur les traces de Napoléon 1er.
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Logement en indivision : qui paye quoi ?
10 Feb 2017
Vous avez récemment hérité d’un bien immobilier ou acheté à plusieurs ? Vous êtes désormais propriétaire en indivision. Mais à qui incombe la charge des travaux ? Explications.
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Apple autorisé à s’installer sur les Champs-Élysées
10 Feb 2017
Le géant de l’informatique américain a désormais son permis de construire. Il va pouvoir restructurer l’immeuble du 114, avenue des Champs-Élysées et ouvrir sur l’avenue mythique un Apple Store emblématique.
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Château contre éoliennes : le juge administratif compétent
10 Feb 2017
Le tribunal de grande instance de Montpellier a condamné la Compagnie du Vent à démonter dix éoliennes, en raison des troubles de voisinage qu’elles entraînent. La Cour de cassation dit qu’il n’était pas compétent pour juger.
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Construire une patinoire sur la Tour Montparnasse, une prouesse technique
09 Feb 2017
Ouverte au public dès ce vendredi, une patinoire synthétique de 210 m² a été installée au sommet de la Tour Montparnasse, haute de...210 mètres. Avec vue à 360° sur la Tour Eiffel. Les ouvriers ont travaillé jusqu’à 3 heures du matin.
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Les professionnels de l’immobilier attaquent en justice l’arrêté sur l’affichage des prix
09 Feb 2017
INFO LE FIGARO - La semaine prochaine, la Fnaim, l’Unis et le SNPI vont déposer un recours devant le Conseil d’Etat contre l’arrêté du 10 janvier 2017 obligeant les annonces immobilières à indiquer le montant des honoraires quand ils sont à la charge de l’acquéreur.
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Immobilier : comment fonctionne le dispositif « Louer abordable » ?
09 Feb 2017
Le ministère du logement vient de lancer un dispositif pour inciter les propriétaires de logements vacants à les mettre sur le marché locatif.
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Pour 16 millions de dollars, ce ranch avec deux héliports est à vous
08 Feb 2017
EN IMAGES - Pour les particuliers fortunés friands de randonnées ou passionnés par les animaux, ce ranch californien d’une superficie de 226 hectares peut être un refuge.
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Le Sénat en a fini avec le «désordre foncier» en Corse
08 Feb 2017
Le Sénat a adopté ce mercredi une proposition de loi destinée à assainir la situation cadastrale dans l’île de Beauté où 30% des parcelles sont sans titre de propriété.
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Du logement social, beau et étudiant !
08 Feb 2017
Les nouveaux logements sociaux étudiants veulent changer l’image des cités U à faible coût de construction et austères. Petit tour de France des réussites.
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Traiter l’amiante dans les bâtiments, un vrai défi
07 Feb 2017
Le traitement de l’amiante dans les bâtiments peut être améliorée et les travaux doivent être facilités. Pour y parvenir, la ministre du Logement mise sur l’innovation. Onze projets ont été retenus.
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La Chine s’apprête à accueillir ses premières tours-forêts
07 Feb 2017
EN IMAGES - Le concept de «forêt verticale» développé avec succès par l’architecte Stefano Boeri à Milan s’exporte désormais en Chine. Deux tours de 200 et 108m accueillant 1100 arbres vont s’élever dans le ciel de Nankin.
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Location de bureaux : quels sont les quartiers préférés des entreprises ?
07 Feb 2017
Avec l’arrivée des géants de l’économie digitale, le cœur de Paris est de plus en plus prisé, selon une étude d’un spécialiste des annonces immobilières pour les sociétés.
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A Lille, l’encadrement des loyers se met en place malgré la grogne des professionnels
07 Feb 2017
Entré en vigueur le 1er février, le dispositif concerne Lille intra-muros et ses deux communes associées, Hellemmes et Lomme, soit le cœur de la capitale des Flandres.
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Airbnb : la municipalité d’Amsterdam réclame 300 000 euros
06 Feb 2017
Un propriétaire de onze appartements et un service de conciergerie doivent chacun payer 13 500 euros par bien loué.
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Airbnb : un propriétaire hors-la loi écope d’une amende record
06 Feb 2017
La municipalité d’Amsterdam a infligé une amende de 297.000 euros à un propriétaire et à un service de concierge qui louaient onze appartements sur la plateforme de location en ligne sans respecter la législation.
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Dans l’immobilier, le moral reste solide
06 Feb 2017
Les experts anticipent une hausse de 5 % du nombre de transactions en 2017. Mais les banques pourraient durcir leur politique de crédit.
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Le père, décédé, avait construit sans autorisation
06 Feb 2017
En 2005, une société est condamnée à démolir des hangars, sur un terrain dont elle se croyait propriétaire, mais qui appartient à la SNCF. Elle poursuit les héritiers de celui qui a, en 1971, construit les hangars. Ils disent n’avoir jamais rien su des manœuvres de leur père.
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Airbnb : les 19 villes où les locataires ont payé une taxe de séjour
06 Feb 2017
INFOGRAPHIE - La plateforme de location a reversé 7,3 millions d’euros à 19 municipalités françaises l’année dernière au titre de la taxe de séjour. Découvrez les ainsi que les 31 où la taxe sera appliquée en 2017.
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Airbnb a reversé 7,3 millions d’euros de taxe de séjour en France
06 Feb 2017
Cette taxe est déjà collectée dans 19 villes françaises et la plate-forme californienne veut l’étendre à 31 nouvelles municipalités.
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La Cité internationale de la gastronomie et du vin ouvrira ses portes à Dijon en 2019
04 Feb 2017
Villes en mue. En plein centre-ville de la préfecture du département de la Côte-d’Or, un nouveau quartier va naître autour d’un bâtiment à l’esthétique résolument futuriste.
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À la montagne, certains appartements de luxe se louent jusqu’à 60 000 € la semaine
03 Feb 2017
EN IMAGES - Avec le début des vacances scolaires, une partie des Français va prendre le chemin des stations de ski. Certains privilégiés séjourneront dans des appartements ou des chalets de luxe. Visite.
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Quand Paris construisait un mur pour récolter l’impôt
03 Feb 2017
VIDÉO - La ville lumière fait rêver. Mais connaissez-vous vraiment son histoire? En partenariat avec Le Pavillon de l’Arsenal, chaque semaine, le Figaro Immobilier vous fait remonter le temps. Épisode 4 : comment au XVIIIème siècle, un mur a été construit pour des raisons fiscales.
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Voici à quoi ressemble le logement idéal des Français
03 Feb 2017
INFOGRAPHIE - Une maison individuelle avec garage, un étage au maximum, très lumineuse, calme, à moins de 10 minutes des transports et chauffée au gaz: voici le portrait-robot du toit dont rêvent les Français.
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Immobilier : ces quatre infos fiscales qui ont fait l’actu cette semaine
03 Feb 2017
RÉCAP’IMMO - Après une fin d’année 2016 marquée par la taxe sur les propriétaires occupants, l’actualité sur la fiscalité immobilière repart de plus belle. Et avec elle des vagues de commentaires de votre part.
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Comment faire pour changer de syndic ?
03 Feb 2017
La loi oblige désormais les copropriétés à mettre leur syndic en concurrence tous les trois ans. Attention, changer de syndic est une démarche qui ne s’improvise pas : la marche à suivre pour réussir l’opération.
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Que faire de mon crédit immobilier si je change de banque ?
03 Feb 2017
FOCUS - À partir de ce lundi, vous pourrez changer de banque plus facilement. Mais que devient votre crédit immobilier ? Le point pour savoir s’il faut le conserver dans votre ex-banque ou le transférer vers votre nouvel établissement.
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Un vendeur malhonnête fait porter le chapeau au notaire
03 Feb 2017
Il dissimule les vices cachés de sa maison, puis reproche au notaire de ne pas en avoir informé l’acheteur. La justice condamne vendeur et notaire à se partager les frais de remboursement des travaux.
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Locations Airbnb : ce qu’il faut déclarer pour ne pas être hors la loi
03 Feb 2017
Sauf exception, il faut déclarer au fisc les revenus tirés de la location de meublé dès le premier euro... même s’ils peuvent être exonérés.
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Investissement immobilier: le risque de bulle fait débat
02 Feb 2017
Malgré un rapport officiel pointant les risques d’une surévaluation de l’immobilier de bureaux, d’autres professionnels sont plutôt confiants. Une étude Knight Frank estime que les rendements restent attrayants comparé aux autres placements.
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Les prix de la pierre grimpent dans les grandes villes... sauf à Lille
02 Feb 2017
Dans la capitale nordiste, le marché immobilier est pénalisé par l’encadrement des loyers, entré en vigueur ce mercredi. Ailleurs, les prix affichent des hausses jusqu’à 2% sur le seul mois de janvier.
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Loyers bas : que va vous rapporter le coup de pouce fiscal du gouvernement ?
02 Feb 2017
FOCUS - Un propriétaire mettant son bien en location à un niveau de loyer inférieur à celui du marché peut bénéficier d’une déduction fiscale qui peut atteindre 85% de ses revenus locatifs. Comment fonctionne ce dispositif ? Explications.
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Offrez-vous une île de Robinson Crusoé pour moins de 500.000 euros
01 Feb 2017
EN IMAGES - Une Britannique vend aux enchères sur eBay son île privée dans les Caraïbes. L’équipement de ces 16.000 m² d’exotisme reste assez sommaire mais le tarif est celui d’un 3 pièces parisien...
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Elle achète un hôtel infesté de termites
31 Jan 2017
Le diagnostiqueur fait seulement état de « traces d’infestation, sans présence d’insectes ». Cette faute entraîne un « préjudice certain » pour l’acheteuse, qui doit être intégralement indemnisée, selon la jurisprudence de la Cour de cassation.
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Mal-logement : la Fondation Abbé Pierre juge durement le quinquennat
31 Jan 2017
Dans son rapport annuel présenté mardi, la fondation juge que le quinquennat n’a pas rempli ses objectifs.
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Qui sont les 4 millions de mal-logés en France ?
31 Jan 2017
Absence totale de domicile, manque de confort, surpeuplement : le rapport annuel de la Fondation Abbé-Pierre, qui paraît mardi, décrit des difficultés très diverses.
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A Paris, les prix de l’immobilier s’orientent vers un nouveau record
26 Jan 2017
Les notaires franciliens anticipent un prix au mètre carré moyen de 8 470 euros dans la capitale en mars, soit une hausse de 5,7 % sur un an.
                                                                                                                                                                           
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